검토 중인 법안은 ‘No Tax on Home Sales Act’라는 명칭으로, 1차 주거용 주택을 매각할 때 발생하는 양도소득에 대해 연방 차원의 세금을 면제하는 내용을 담고 있습니다.
 현재 미국 세법상 주택 매각 시 발생한 양도차익에 대해 개인은 최대 25만 달러, 부부는 최대 50만 달러까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 이 기준은 1997년 이후 한 차례도 물가상승률에 맞춰 조정되지 않아, 사실상 많은 가구가 과세 대상에 포함되고 있다는 지적이 제기되어 왔습니다.

 전국적으로 주택 가격이 260% 이상 상승한 가운데, 최근 조사에 따르면 약 2,900만 가구가 기존 비과세 한도를 초과해 양도소득세 부담을 지고 있는 것으로 나타났습니다. 이러한 구조는 특히 장기간 주택을 보유해온 고령층이나 실수요자에게 실질적인 매각 장벽으로 작용하고 있으며, 세제 개편 요구의 배경이 되고 있습니다.

 이번 세금 면제안은 단순한 감세를 넘어 장기적으로 주택 거래 활성화를 유도하려는 목적을 담고 있습니다. 현행 세제 구조에서는 세금 부담 때문에 집을 팔고 싶어도 망설이는 경우가 많아, ‘거래 기피 현상’이 심화되고 있습니다. 특히 고령층의 경우 양도소득세 부담으로 인해 기존 주택을 떠나지 못하는 ‘lock-in effect(매물 잠금 효과)’가 나타나고 있다는 분석도 제기됩니다.

 양도소득세 면제가 현실화될 경우 매각을 꺼리던 주택 소유자들이 시장에 다시 매물을 내놓게 되면서 전체 유통 물량이 증가하고, 시장 유동성이 확대될 가능성이 있습니다. 이러한 변화는 실수요자 중심 지역이나 장기 보유 고가 주택이 많은 지역에서 긍정적인 효과를 기대할 수 있으며, 고령층에게는 주거 이전에 대한 실질적인 유인이 될 수 있다는 평가도 나옵니다.

 전문가들은 지금 시장이 가격도 높고 금리도 높아 매수자와 매도자 모두 움직이지 않는 상황이라고 말합니다. “원하는 가격에 팔리지 않으면 아예 시장에서 매물을 빼는 경향”도 강해지고 있습니다. 실제로 5월 기준 매물 철회 건수는 작년보다 47% 증가했습니다. 6월 말 기준, 시장에 나온 기존주택 재고는 153만 채로, 작년보다 16% 많습니다. 재고가 늘고는 있지만, 거래 속도는 따라가지 못하고 있는 상황입니다.

  2025년 들어 30년 고정 모기지 금리는 6.6% 이상에서 정체되며, 주택 시장 진입을 가로막는 가장 큰 걸림돌로 작용하고 있습니다. 전문가들은 올해 평균 금리가 6.7%, 연말에는 6.4% 수준까지 완만하게 하락할 것으로 전망하면서도, 여전히 매수자 입장에선 금리가 부담스러운 수준이라고 평가합니다.

 일부 분석에 따르면, 모기지 금리가 6% 수준까지 내려갈 경우 연간 약 50만 건의 주택 거래가 추가로 발생할 수 있는 여력이 있는 것으로 보고 있습니다. 일자리는 꾸준히 늘고 있지만, 높은 금리로 인해 수요가 억제되고 있다는 점에서, 금리 인하가 주택 시장 회복의 핵심 변수로 꼽히고 있습니다.

 높은 금리와 집값에도, 수요가 꾸준한 지역도 있습니다. WSJ와 Realtor.com이 발표한 여름 주택 시장 순위에서 뉴햄프셔 맨체스터-내슈아(Manchester-Nashua) 지역이 1위를 차지했습니다. 보스턴보다 가격이 낮고, 생활 여건도 좋다는 평가를 받았습니다.

 럭셔리 시장에서도 변화가 보입니다. 세인트루이스(St. Louis)나 산타페(Santa Fe)처럼 고급스러우면서도 비교적 가격이 덜 부담스러운 도시들이 인기를 끌고 있습니다. 특히 세인트루이스는 중위 매매 가격은 69만 7,000달러로, ‘가성비 좋은 고급주택 시장’으로 떠오르고 있습니다.

 부동산 시장 전문가들은 전국적으로 주택시장의 침체가 뚜렷한 가운데, 실리콘밸리가 위치한 South Bay(샌프란시스코 남부 지역)는 미국에서 가장 강력한 시장 중 하나이며, AI 붐 덕분에 가장 두드러진 회복세를 보이고 있다고 분석합니다. 테크 기업들이 주도한 자산 집중 현상은 특히 럭셔리 주택 시장에서 두드러지며, 고소득층은 금리 영향을 덜 받기 때문에 이 시장의 수요는 견조하게 유지되고 있습니다.

 2025년 2분기 South Bay에서는 500만 달러 이상 고급 주택 거래가 팬데믹 당시 수준을 회복했으며, 애서튼(Atherton), 힐즈버러(Hillsborough), 멘로파크(Menlo Park) 등 실리콘밸리 대표 부촌에서는 전년 대비 집값 상승이 지속되고 있습니다

 샌프란시스코도 예외적인 흐름을 보이고 있습니다. 2025년 2분기 기준, 주택 중위 판매 가격은 1분기 대비 8%, 전년 동기 대비 3.5% 상승했습니다. 팬데믹 이후 침체돼 왔던 콘도 시장 역시 전년 대비 10% 오르며 회복세를 나타내고 있습니다.

 전문가들은 Bay Area는 여전히 세계에서 가장 부유하고, 교육 수준이 높으며, 다양성이 뛰어난 지역 중 하나라며, 이 지역 주택시장은 특유의 회복 탄력성을 지니고 있다고 설명했습니다.

  24시간 간병 인력과 홈 헬스 스태프가 상주해, 응급 상황이나 일상적인 건강 관리에 있어 체계적인 지원이 가능합니다. 또한 세탁, 청소, 식사 등 기본적인 생활 서비스가 함께 제공되어 입주자는 불필요한 걱정 없이 일상에 집중할 수 있습니다.

 한국어가 가능한 직원과 한식 위주의 식단, 한국 문화를 반영한 프로그램이 마련돼 있어 언어와 문화의 장벽 없이 편안한 생활을 이어갈 수 있는 환경이 조성되어 있습니다.

노후는 단순한 거주가 아니라, 익숙한 환경에서 정서적 안정과 삶의 질을 유지하는 시간이 되어야 합니다.
부모님을 위한 노후 주거지를 고민 중이라면, 혹은 은퇴 후 삶의 전환점을 찾고 계신 분이라면, 직접 둘러보시는 것을 추천드립니다. 

 최근 몇 년 사이, 한국의 고액 자산가들 사이에서 ‘미국 이민’이 다시금 화두에 오르고 있습니다. 단순한 거주지 이동이 아니라 세금 절감, 자녀 교육, 자산 승계, 그리고 장기적인 삶의 안정성까지 고려한 전략적 선택이라는 해석이 나오고 있습니다. 서울 강남, 분당, 해운대 등 주요 부촌의 자산가들이 미국으로 발길을 돌리는 이유는 단순히 ‘더 나은 삶’을 넘어서, 복합적인 환경 변화에 대한 능동적 대응이기도 합니다.

🎓 교육도 전략이다: 미국 학제가 가진 경쟁력